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민간임대주택에 관한 특별법/임대료환산방법


민간임대주택에 관한 특별법/임대료 환산 방법

민간임대주택에 관한 특별법이 개정됨에 따라 임대주택의 임대료 증액 제한을 적용하는 방법인 바뀌었습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정

종전에는 기존 임차인이 있는 상태에서 임대사업자 등록을 하고 나서 새로운 임차인과 계약을 하거나 기존 임차인과 계약갱신을 할 때 이를 최초 임대차 계약으로 보고, 그 이후 새로운 계약을 할 때 그 최초 임대차 계약을 기준으로 5%의 임대료 증액 제한을 적용하는 것으로 하였습니다.

그러나, 민간임대주택에 관한 특별법이 개정이 되어 기존 임차인이 있는 상태에서 임대사업자 등록을 하는 경우에는 기존 임차인과의 최초 임대차 계약으로 보고 그다음 갱신하거나 새로운 임차인과의 계약에 대해 임대료 증액 제한율을 적용하게 되었습니다.

이러한 임대료 증액의 기초가 되는 임대차 조건이 임대사업자 등록 당시 기존 임대차 계약을 적용하는 것은 개정된 민간임대주택에 관한 특별법이 시행되고 난 이후 등록하는 경우부터 적용합니다.  개정 법률이 시행되기 이전에 등록한 임대주택이 기존 임대차계약을 보유하고 있는 경우에는 종전 규정으로 적용합니다.

개정 법률안은 지난 4월 5일 국회를 통과하였으며, 공포 호 6개월 후에 시행하도록 했습니다.

임대료 환산 방법

임대료의 증액은 보증금과 월세를 포함하여 계산합니다.  월세를 보증금으로 환산한 다음 인상률을 적용하여 새로운 보증금을 결정한 뒤 이를 월세로 다시 바꾸는 과정을 거칩니다. 이때 월세를 보증금으로 환산하는 비율은 주택임대차 보호법의 방법을 따르도록 되어 있는데, 한국은행에서 고시하는 기준금리에 3.5%를 가산한 율에 의해 환산하도록 하고 있습니다.  2019.11월 현재 한국은행 고시 기준금리는 1.25%이므로 월세 보증금 환산율은 4.75%입니다.

예를 들어 보증금 2,000만 원에 월 50만 원인 조건에서 보증금을 1,000만 원으로 한다면 월세는 얼마를 받아야 5% 인상 제한 조건을 지킬 수 있을까요?

우선, 월세를 보증금으로 환산해야 합니다.  환산율 4.75%는 연이자율이므로 월세를 1년분 월세로 계산합니다.  1년 월세는 600만 원입니다.  이를 보증금 환산율로 환산하면, 600만원 ÷ 4.75% = 126,315,789원입니다.

이를 보증금과 더하면 136,315,789원이 되는데 5% 인상한다고 하면, 136,315,789원 X 1.05=143,131,578 원이 되고, 보증금 1,000만 원과 나머지 133,131,578원을 월세로 다시 환산해야 하는데,

계산을 하면, (133,131,578 X 4.75%)÷12월=526,979원이 되므로, 월세는 이 액 이상 받으면 안 되는 것입니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법 개정 내용과 임대료 환산 방법 참고하시기 바랍니다.