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주택임대사업자등록하고 임대소득세 안내는방법은?

일상에서 행복찾기 2014. 4. 4. 18:47

주택임대사업자등록하고 임대소득세 안내는 방법은?

 

최근 전월세대책이 발표되면서 주택임대를 하고 계시는 분들의 문의가 많네요.

월세를 받고 있는데 세금이 어떻게 되느냐... 많은 세금을 내야 하는거 아니냐.. 등등..

2주택이상을 가지고 계신분들은 걱정이 될 수 밖에 없을텐데... 주택임대사업자등록을 하면

임대소득세를 내지 않아도 되는지, 지금처럼 주택임대사업자등록을 하지 않고 월세소득만

챙겨도 되는지 알아볼까요?

 

 

 

 

# 주택 전,월세에 대한 소득세 과세방법

 

현재 주택의 월세에 대한 소득세 과세규정은 다음과 같습니다.

 보유주택수

임대소득세가 과세되는 경우 

비고 

 1채

 고가주택의 월세

 고가주택은 기준시가 9억원 초과주택

 2채 이상

 임대주택의 월세

 일반적으로 2채 이상을 소유한 상태에서 1주택 이상을 월세로 임대하면 소득세 과세

 

부부가 보유한 주택수를 기준으로 1주택을 보유하고 있다면 기준시각 9억원을 넘지 않는 경우 월세를 얼마를

받든지 소득세는 과세되지 않습니다.  그러나 2주택 이상을 보유한 경우에는 기준시가와 상관없이 월세를

받으면 무조건 과세됩니다.

전세의 경우는 3주택 이상자에 대해 과세되지만, 기준시가가 3억원 이하이고 85㎡ 인 소형주택은 2016년말까지

과세에서 제외되므로 당분간은 걱정하지 않으셔도 되겠습니다.

 

 

 

 

# 주택임대사업자등록을 하면 좋은 이유

 

주택임대사업자등록을 하는것이 좋은지, 안하는것이 좋은지... 여러가지 조건을 따져봐야하겠지만,

주택임대사업자등록을 하지 않고 월세소득이 발생하는 경우 신고누락분에 대한 소급과세를 7년전까지

과세할 수 있다고 하니, 자발적으로 주택임대사업자등록을 하시고 월세소득에 대해 자진신고를 하는것이

불이익을 막을 수 있는 방법이 아닐까 생각됩니다.

 

주택임대사업자등록을 하면 가장 좋은 이유를 들자면,

주택임대사업자의 거주용 주택에 대해 양도소득세 비과세를 받기 위함입니다.

주택임대사업자등록을 한 거주용 주택에 대해 양도소득세 비과세적용은 2011년 10월 14일 이후부터

적용되고 있습니다.  임대용주택을 5년간 임대하겠노라고 등록한 후 전 세대원들이 2년간 거주한

주택을 양도하면 이를 비과세한다는 내용입니다. 

 

 

 

 

예를들어 세금을 계산해볼까요?

어떤 임대주택사업자가 10년이상 보유하고 2년이상 거주한 주택을 양도합니다.

이 주택의 양도가액은 8억원, 취득가액은 4억원이라고 가정할때 세금은 얼마나 될까요?

 

<주택임대사업자등록후 양도세 비교사례> 

 구분

2011.10.14.이전 

2011.10.14.이후 

절세효과 

 양도가액

 800,000,000

 800,000,000

 

 취득가액

 400,000,000

 400,000,000

 

 양도차익

400,000,000 

 400,000,000

 

 장기보유특별공제(30%)

120,000,000 

 

 

 소득금액

280,000,000 

 

 

 기본공제

 2,500,000

 

 

 과세표준

 277,500,000

 

 

 세율38%(누진공제 1,940만원)

 -

 

 

 산출세액

 86,050,000

 

 

 지방소득세(10%)

 8,605,000

 

 

 총납부할 세액

 94,655,000

 0

 94,655,000

 

법인 개정되기 전과 후의 세금차이가 어마어마합니다.

세법개정전에는 다주택자에 해당하므로 본인이 살고 있던 주택에 대해서는 양도소득세가 과세되었는데,

세법개정으로 비과세적용을 받으므로 결국, 9,500만원정도의 세금을 절세혜택을 누리게 되는것입니다.

유의할 점은 임대기간이 5년미만인 경우에는 비과세가 되지 않는다는것 명심해야합니다.

 

 

 

 

주택임대사업자등록을 하려면 먼저 구청에 임대주택을 등록한 후 사업자등록이 가능합니다.

구청에 임대주택으로 등록하는 주택의 요건이 있는데요, 잘 살펴보시기 바랍니다.

 

< 임대주택등록요건>

 구분

가액 

호수 

임대기간 

 매입임대주택

 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원)이하

* 단, 2011.10.14. 이전은 취득당시의 기준시가를 말함. 다가구주택은 호별로 위의 가액을 적용함.

 1호 이상

5년 이상 

 

임대기간은 사업자등록을 한 후 임대를 개시하는 날부터 계산합니다.

임대주택사업을 하기 위해 신축된 공동주택을 취득하면 취득세 감면을 받을 수 있습니다.

전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔도 포함됩니다.  해당되는 일반주택처럼 임대사업으로 등록할 수 있습니다.

또한 임대주택에 대해서는 재산세 50%감면과 종합부동산세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

 

 

 

주택임대사업자등록을 하면 좋은 이유가 여러가지가 있네요.

임대사업을 하시면서 소득신고누락으로 불이익을 당하기보다는, 자발적인 신고로 주어지는 여러가지 혜택으로

절세효과를 보는 것이 훨씬 큰 효과를 볼 수 있지 않을까 생각됩니다.

 

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